Darf ich meine Wohnung untervermieten?

Viele Wohnungen werden in der Schweiz insbesondere in Städten auf Onlineplattformen wie Airbnb angeboten. Diese Art von Sharing Economy kann sowohl für jüngere als auch für ältere Menschen sehr praktisch sein, beispielsweise wenn man ein Semester im Ausland plant oder für eine gewisse Zeit auf Reisen geht. In diesem Zusammenhang stellen sich viele Leute immer wieder die Frage, ob auch Mieter ihre Wohnung auf derartigen Onlineplattformen anbieten und ein sogenanntes Untermietverhältnis eingehen dürfen.

Gemäss Art. 262 des schweizerischen Obligationenrechts ist es als Mieter grundsätzlich möglich, die Wohnung unterzuvermieten, sofern der Vermieter zustimmt. Der Vermieter sollte in diesen Fällen frühzeitig und transparent kontaktiert werden. Der Vermieter kann nämlich die Zustimmung verweigern, wenn ihm aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen oder der Mieter sich weigert, ihm die Bedingungen der Untermiete (Mietzins, Art und Dauer der Benutzung etc.) bekannt zu geben. Die Untervermietung kann durch den Vermieter ausserdem abgelehnt werden, wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind. Die Missbräuchlichkeit ist insbesondere dann gegeben, wenn der Mieter durch die Untermiete einen ungerechtfertigten Gewinn erzielt. Das Bundesgericht hat in einem älteren Entscheid eine Differenz von 30% zwischen den beiden Mietbeträgen als missbräuchlich qualifiziert, sodass der Vermieter berechtigt war, die Zustimmung zur Untermiete zu verweigern (BGE 119 II 353).

Verweigert der Vermieter die Untermiete zu Unrecht, dann kann der Mieter die Zulässigkeit bei der jeweiligen kantonalen Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten einklagen. Bei Uneinigkeiten mit dem Vermieter wird dringend empfohlen, den genannten Weg über die Schlichtungsbehörde zu gehen. Auf keinen Fall sollte der Mieter die Wohnung eigenmächtig untervermieten, weil dies ein ausserordentlicher Kündigungsgrund sein kann. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Gericht zum Entschluss kommt, dass der Vermieter die Untermiete zurecht verweigert hat. Ob der Vermieter ein Untermietverhältnis zu Recht verweigert, ist vor allem bei der Frage ob ein wesentlicher Nachteil existiert einzelfallabhängig.

Auf was muss geachtet werden:

  • Wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten wollen, müssen Sie den Vermieter frühzeitig darüber informieren und ihm die Bedingungen der Untermiete (insbesondere Mietzins und Dauer der Benutzung) bekanntgeben.
  • Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn ihm durch die Untermiete ein wesentlicher Nachteil entsteht.
  • Der Mietzins darf bei der Untermiete im Vergleich zum Hauptmietvertrag nicht missbräuchlich sein. Der Mieter darf keinen ungerechtfertigten Gewinn erzielen.
  • Die eigenmächtige Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters kann im Einzelfall ein ausserordentlicher Kündigungsgrund sein.

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